As medidas não param por aí, conta a síndica, que está em isolamento domiciliar completo por pertencer a grupo de risco e preferiu que nem seu nome nem o do condomínio fossem identificados. Dois porteiros que têm mais de 60 anos  foram colocados em licença remunerada e outro, fora do grupo de risco, contratado temporariamente para substituí-los no período diurno.

Moradores

Síndicos

Funcionários

Todos

Em queda

Produção de energia

O número de empresas adeptas à autoprodução de energia elétrica no Brasil é cada vez maior. Os principais motivos que impulsionam essa iniciativa é o menor custo oferecido por fontes renováveis, como solar e eólica, e a preocupação com a sustentabilidade. Nos últimos anos, o custo da energia elétrica no mercado regulado no Brasil teve grandes aumentos devido a uma série de fatores, dentre eles, a forte dependência da matriz energética nacional pela fonte hídrica, que não consegue suprir toda a demanda de energia do país.

Por esse motivo, além da restrição para a construção de novos projetos hidrelétricos, a chegada do mercado livre de energia há 15 anos reduziu o fôlego das empresas pela autoprodução de energia. O Mercado Livre, que traz a possibilidade de negociação direta com os geradores ou comercializadores, foi uma alternativa para a compra mais barata da energia.

Hoje, as novas tecnologias têm atraído a autoprodução de energia. Segundo o Balanço Energético Nacional (BEN), há 249 agentes autoprodutores de energia, que juntos produziram 101,2 TWh em 2019. A Associação Brasileira dos Investidores em Autoprodução de Energia (Abiape) reúne 8 GW de capacidade instalada, considerando apenas os seus associados. No entanto, recentemente o setor elétrico tem vivido uma nova onda de investimentos em autoprodução em grande e pequena escalas.

Na autoprodução, um consumidor investe na construção de uma usina, assumindo todos os riscos que envolvem projetos desse porte. A principal vantagem em realizar esse tipo de investimento é deixar de pagar encargos setoriais que oneram a tarifa de energia e fogem da gestão das empresas. Outra vantagem é que a energia não consumida pode ser vendida no mercado, gerando uma receita adicional fora do core business das empresas. Esse tipo de investimento foi muito comum no passado, mas em hidrelétricas.

Agora, com as renováveis, os geradores têm buscado vender cotas de usinas para os consumidores finais. A vantagem desse arranjo é que o gerador garante uma receita que justifica o investimento na construção de uma nova usina. Já o consumidor não arca mais com o risco e com o trabalho de administrar uma usina.

A energia solar, por exemplo, que é inesgotável, limpa e renovável, tem atraído grandes e pequenas empresas. Essa é uma das apostas da Ambev que tem como meta até 2025 consumir 100% da sua energia elétrica de fontes renováveis e reduzir em 25% as emissões de carbono em toda a sua cadeia de valor.

A energia solar e outros projetos eólicos vão suprir 65% da meta. Para o restante, a companhia firmou parceria com o fundo de investimento Casaforte para a construção de uma usina eólica de 80 MW na Bahia. O contrato de R$ 600 milhões vai permitir a compra de energia por 15 anos atendendo 100% das fábricas da Budweiser e 100% das unidades fabris do Nordeste.

A Ambev também anunciou a construção de 31 usinas solares de geração distribuída para abastecer cerca de 100 centros de distribuição pelo país. O contrato da cervejeira com quatro empresas será de 10 anos no valor de R$ 140 milhões. Cada uma investirá R$ 51 milhões nas 31 plantas.

A Brasken também avalia investimentos em fontes renováveis e já firmou um contrato de 20 anos com a francesa EDP no valor de R$ 400 milhões para a construção de uma usina eólica de 33 MW no Complexo Folha Larga, na Bahia.

Segundo o diretor de Energia da Brasken, a autoprodução torna a empresa mais competitiva, mas também há um maior risco já que a companhia assume a gestão do ativo.

Dia 04/12, a Comissão de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável da Câmara aprovou proposta legislativa que proíbe restrição a animais em condomínios

Ontem (4), a Comissão de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável da Câmara dos Deputados aprovou uma proposta legislativa que proíbe restrição a animais em condomínios – casas e apartamentos.

“As restrições sobre permanência de animais previstas em convenções condominiais e regulamentos internos violam o exercício do direito de propriedade em relação à própria unidade condominial”, disse o relator Vavá Martins (Republicanos-PA), que deu parecer favorável ao Projeto de Lei 61/2019, do deputado Fred Costa (Patriota-MG).

Além de prever o direito dos moradores de terem animais em condomínios, o PL veta a proibição de circulação de animais nas áreas comuns, assim como cláusula, regulamento ou regimento interno que permita que animais sejam removidos por uso de força física para utilização de elevadores ou qualquer dependência.

A matéria do PL recebeu um substitutivo para que seja incluída na Lei do Condomínio. Segundo Vavá Martins, Código Civil, assegura expressamente que é direito do condômino usar, fruir e livremente dispor de suas unidades e usar das partes comuns, contanto que não exclua a utilização dos demais condôminos.

Entretanto, o deputado se manifestou contrário a outros projetos apensados ao PL que previam garantir o direito de entrada e permanência de animais em praias, shoppings e repartições públicas. “A permissão generalizada de entrada e permanência de animais nesses ambientes traria consequências danosas à saúde pública”, alegou. A proposta agora segue para análise da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Desconhecimento das regras e desatualização de normas internas estão entre os motivos que mais geram confusões e até vão parar na Justiça

Conflitos e judicialização de casos envolvendo discordância das regras de condomínio são mais rotineiros do que se imagina. Nas últimas semanas, uma situação do tipo chegou ao extremo e virou caso de polícia. Por ter o jantar barrado na portaria, o ex-deputado federal pelo DF e delegado aposentado Laerte Bessa, ameaçou de morte e agrediu o porteiro do prédio onde mora, em Águas Claras (foto do edifício em destaque). O funcionário, no entanto, cumpria uma norma prevista no regulamento interno do bloco, que está em consonância com o Código Civil brasileiro.

“Infelizmente, a gente acaba lidando com desrespeito eventualmente. Mas ter a vida ameaçada dessa forma, foi a primeira vez”, afirmou Daniel Cardoso, 36 anos, o porteiro agredido por Bessa. “É comum que os moradores não saibam de uma norma ou outra. Para isso estamos aqui, conhecemos as regras de cada condomínio e somos treinados para resolver as questões da melhor maneira possível”, explicou.

Além de acionar à Justiça, Daniel foi realocado para um novo posto de trabalho após o episódio, que foi filmado pelas câmeras de segurança e pelo próprio funcionário.

Para regular e disciplinar as condutas internas dos moradores, de acordo com a realidade de cada endereço, é elaborado o regimento interno do condomínio, que tem a aprovação e possíveis modificações por meio de assembleia geral. A elaboração desse documento está prevista no artigo 1.334 do Código Civil e é parte integrante da convenção de condomínio, outro manual que cuida de questões mais complexas como liberação de obras, cobranças, divisão de despesas e modelos administrativos.

No prédio de Bessa, determinou-se em assembleia que, caso o morador peça serviços de delivery depois das 23h, é necessário que o solicitante retire o pedido na portaria. Em entrevista ao Metrópoles, o ex-deputado afirmou desconhecer a proibição.

“Nunca tive interesse em participar de reunião de condomínio. Apesar de ser político, não tenho amigo aqui dentro. É meu sistema de vida, meu jeito de ser. Cada um cuida da sua vida, aqui dentro”, disse.

Já no bloco onde mora a professora de dança Jéssica Portes, também em Águas Claras, o acordo é outro. Não há limite de horário para que os as entregas sejam feitas na porta do morador. “Há toda uma fiscalização na portaria e os motoboys só podem subir com a nossa encomenda, deixando a caixa e outras entregas embaixo. Se demorarem, os porteiros ainda ligam para perguntar se está tudo bem”, detalhou. Para ela, a medida traz mais conforto. “Mas também, se o condomínio proibisse, não há justificativa para se revoltar a ponto de bater no porteiro”, ponderou.

Casos de descumprimento às normas, falta de pagamentos das taxas condominiais e comportamentos antissociais são passíveis de punição. A multa, de acordo com o artigo 1.337 do Código Civil, pode chegar a 10 vezes o valor das taxas de condomínio. De acordo com o Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal (Sindicondomínios), atos considerados graves podem levar até à expulsão do morador.

“Isso seria plenamente possível no caso de Bessa, dado o teor das ameaças, a irresponsabilidade e desrespeito humano. Para isso, cabe ao condomínio e ao trabalhador prestarem a queixa-crime e submeter o caso ao âmbito judicial”, explicou o presidente do Sindicondomínios, José Geraldo Pimentel.

Conflitos comuns

Fora a inadimplência, que é o principal problema enfrentado pelos administradores, questões de convivência envolvendo vagas de estacionamento, lei do silêncio, espaço para crianças brincarem e regras de animais estão no topo da lista entre os assuntos que mais geram confusão entre moradores, chegando até o acionamento da Justiça.

A luta para manter a gata de estimação, mesmo com a proibição de pets no endereço onde mora, em Samambaia, levou a enfermeira Liliam Tatiana Ferreira Franco, 43 anos, a recorrer em nível federal. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, de forma unânime, que o complexo residencial não poderia impedir a presença de animais que não apresentassem riscos à saúde, segurança e sossego dos demais moradores. A decisão sinalizou, de forma inédita, um entendimento que poderá ser aplicado em outros processos.

Já no prédio onde o servidor público Giscard Stephanou reside, em Águas Claras, o problema corriqueiro é outro: disputa por garagem. “A gente chega para estacionar na nossa vaga e tem o carro de um vizinho no lugar”. Ele afirma que, apesar do transtorno, não presenciou grandes desentendimentos. “Os porteiros, acessando as câmeras e conhecendo os moradores, consegue mediar. Mas não deixa de ser uma perda de tempo porque as pessoas desconhecem ou descumprem as normas”, disse.

O papel dos síndicos na resolução de questões como essa é fundamental para evitar judicialização e continuidade dos conflitos. É o que afirma a síndica profissional Doani Castro. “Não se trata apenas de cobrar boletos, taxas e aplicar multas. O síndico tem um importante papel de mediador e deve usar a capacidade do diálogo e a criatividade para informar as regras aos moradores”, resslatou.

Usando essa metodologia, Doani consegue resolver questões sem expor as partes. “Recentemente, um morador denunciou a vizinha porque todos os dias, às 5h da manhã, ela fazia barulho com o salto e acordava todos do apartamento abaixo. Fiz um alerta à condômina e aproveitei para deixar um recado ilustrativo nas áreas em comum, pedindo a colaboração das mulheres”, exemplificou.

Regras ultrapassadas

A falta de atualização dos regimentos internos e convenções é tira a paz dos moradores. Com o passar dos anos, muda-se a rotina e práticas, mas nem sempre os documentos acompanham as novidades. “No meu prédio, há uma tensão muito grande porque as crianças são proibidas de jogar bola e andar de bicicleta em um espaço que é totalmente viável para isso”, contou uma moradora de Águas Claras, que pediu para não ter o nome revelado.

Quando se mudou para o local, as normas já estavam estabelecidas e nunca houve alteração. “Antes essa restrição fazia sentido, porque tinham luminárias que poderiam ser atingidas e acabar machucando as próprias crianças. Mas o local foi reformado e não oferece risco algum”, explicou. “Enquanto isso, nossos filhos ficam trancados em casa, impedidos de brincar em um local seguro e propício para isso”, reclamou. Para tentar alterar a medida, um grupo de moradores do prédio tem se reunido para para conseguir convocar uma assembleia.

Quem também se esforça para conseguir rever as normas prediais é a pedagoga Sandra de Souza, 42, síndica de um prédio da 412 Sul. “Já se passaram 30 anos desde que as regras foram criadas e já tem coisa que não faz sentido, como só permitir animais de porte pequeno. O problema é que precisamos de um número mínimo de moradores para aprovar a revisão e isso é muito difícil”, admitiu.

A falta de quórum tem impedido uma reforma no edifício no qual o militar aposentado Willy Rocha, 69, é síndico. “Precisamos fazer uma cobertura entre os corredores para proteger da chuva. É um benefício para os próprios moradores, mas eles não comparecem”, reclamou. Para alteração da convenção e regulamento interno, é necessário quórum de dois terços dos condôminos adimplentes e de maioria simples (50% mais um membro), respectivamente.

A indicação de especialistas da área é de renovação das regras a cada 5 anos, com o objetivo de as normas não se tornarem obsoletas.

“Os documentos precisam estar bem regulamentados e é importante que venham acompanhados de uma análise técnica para que não haja vícios e abram margem para processos”, aconselha o advogado especialista em direito condominial e imobiliária, Anderson Machado. “O objetivo das normas é que sejam de fácil entendimento para colaborar com a harmonia do local. Logo, é crucial que reflitam a situação real e atual do condomínio e, por isso, os moradores precisam se inserir nesse procedimento”, completa.

Quem busca condomínios para viver ou trabalhar tem como uma de suas expectativas ganhar em qualidade de vida e de serviços prestados pela administração do espaço. Por outro lado, na óptica do síndico, reduzir custos sem prejudicar a qualidade dos serviços é um grande desafio mensal. Então, como impactar positivamente a rotina de um condomínio horizontal ou mesmo de um prédio investindo pouco e com um nível excelente de retorno? A opção de ter água filtrada em todas as saídas de água do condomínio residencial ou comercial é uma forma de impactar de forma relevante a saúde de moradores e funcionários e também reduzir despesas com as mais variadas manutenções do condomínio.

Especialistas da FUSATI Filtros, marca referência no segmento com mais de 35 anos no mercado, observam que a água liberada pelo sistema municipal de abastecimento é considerada potável, mas, tubulações inadequadas, na rua e dentro do condomínio, com vazamentos ou corrosões podem transferir vários contaminantes para a água.

Além disso, a água encanada pode vir acompanhada de química e sedimentos, o que provoca danos à tubulação do condomínio ou do prédio, diminuindo a vida útil de todos os equipamentos das residências e das demais estruturas comuns que a utilizam, desde tubulação geral até máquinas de lavar. A consequência são trocas antes do fim da vida útil e manutenções mais frequentes de equipamentos, fontes consideráveis de custo para os condomínios.

Uma forma econômica e eficaz de conferir segurança para a qualidade da água – o que protege a saúde das pessoas e pets, além de aumentar a vida útil de equipamentos – é fazer uso de um filtro de água central. Esse equipamento, de baixo custo, automatizado e de baixa manutenção, garante a qualidade da água e é indicado de acordo com a necessidade e vazão de cada condomínio.

MAIS SAÚDE: o diferencial para os condomínios

Quem usa água mineral para matar a sede tem a inconveniente missão de ter sempre um galão abastecido em mãos. Os purificadores também se limitam ao consumo da pia e às trocas frequentes e onerosas de filtro – a cada três meses, em média. A água encanada é um dos confortos do meio urbano, mas sem um equipamento adequado para melhorar a sua qualidade, ela não será a ideal para beber, cozinhar, tomar banho, lavar louças e roupas, sem se esquecer dos pets.

Mas é possível driblar todos estes problemas e entregar água em todas unidades para todos os tipos de consumos com alta qualidade. O filtro de água central utiliza leito de cristais de quartzo para remover os sólidos suspensos e reter as impurezas em suspensão na água de até 15 microns (15 milésimos de milímetro) da tubulação, areia, lama e argila, evitando as incrustações na rede hidráulica e em aparelhos.

O sistema de tratamento de água personalizado formado por um conjunto de filtros também, poderá retirar o ferro e manganês dissolvidos, oriundos de tubulações mais antigas ou de condomínios com distribuição própria por meio de poços artesianos.

A FUSATI destaca que o filtro central de água gera uma enorme economia para todos: da redução no custo de manutenção e obras no encanamento à garantia de água filtrada e, portanto, menos preocupação com disponibilidade deste insumo vital e mais saúde para os que a consomem.

Outros benefícios diretos para a saúde e conforto dos que moram e trabalham no condomínio que dispõem de um filtro central retrolavável FUSATI para água potável são:

– Função autolimpante;

– Remoção de particulados de sujeiras, cor, odor e orgânicos;

– Diminuição da frequência de limpeza da caixa d’água; e

– Água limpa em todos os pontos de saída de água, incluindo torneiras, chuveiros e até as saídas para máquina de lavar roupas e louças.

Os Filtros FUSATI são fabricados em inox 304, o que possibilita a instalação também em ambientes externos. Caso a região onde o equipamento será instalado esteja sujeita a ação da maresia e da umidade o equipamento deverá ser em aço inoxidável 316. São retrolaváveis, autolimpantes e possuem alta durabilidade. Também não consomem energia elétrica, um dos maiores pesadelos na contabilidade do administrador do condomínio. A instalação dos filtros ocorre antes do reservatório de água e após o hidrômetro, e, portanto, possuem a função de filtrar toda a água da residência, partindo da sua entrada e atingindo todos os pontos de uso. O resultado é a obtenção de água tratada em todas as saídas de água da residência!

Autolimpeza Automatizada

Também é relevante para facilitar a rotina de serviços do condomínio que o sistema possua retrolavagem – podendo ser automatizada – que funciona com autolimpeza, atributos que, conforme mencionado também constam nos filtros da FUSATI. Toda esta tecnologia da marca mantém o elemento filtrante, que tem uma boa margem de vida útil e limpo por mais tempo.

Modelo elétrico será oferecido inicialmente somente na versão Premier por R$ 175.000

A Chevrolet confirmou hoje (1) a chegada do elétrico Bolt (confira aqui a nossa avaliação nos Estados Unidos) no começo do próximo ano pelo preço de R$ 175.000 na configuração topo de linha Premier, a única que será oferecida por enquanto.

Entre os itens de série, estão disponíveis bancos com ventilação, multimídia MyLink com tela de 10”, quadro de instrumentos digital, sistema de áudio da renomada Bose, carregamento de smartphone por indução e câmera 360°, só para citar.

A nova composição aumentou a capacidade das baterias em 10%, para 66 kWh, enquanto a autonomia passou de 383 para 416 km – a maior em um carro elétrico à venda em nosso mercado.

O Bolt chegará às concessionárias exibindo pequenas mudanças visuais, como a grade frontal em alto relevo. Assim como o BMW i3, o elétrico da Chevrolet também oferece a função One Pedal Driving, que permite conduzir o veículo utilizando somente o pedal do acelerador.

Estão disponíveis 203 cv de potência e 36,7 kgfm de torque, que permitem acelerar de 0-100 km/h em bons 7 segundos. Como em um veículo elétrico a questão da recarga é importante, o Chevrolet Bolt precisa de 9h para ser abastecido em uma tomada normal. Já nos eletropostos da Dutra, em 30 minutos é possível obter um alcance de 160 km. Quem preferir comprar o wallbox residencial será necessário desembolsar R$ 8.300.

A novidade da Chevrolet estará disponível em nove Estados e 12 cidades do nosso território. De acordo com as contas do fabricante, o custo de posse do Bolt é o mesmo do Toyota Corolla Hybrid.

Ter um cachorro em casa não é uma tarefa simples, pois o tutor deve cuidar dele levando-o para passear, limpar a sujeira e, por vezes, aguentar alguns latidos. Agora o que fazer se você mora em um apartamento?

Antes de responder a pergunta, é importante destacar que os pets são cada vez mais comuns nos lares, sendo tratados muitas vezes como um membro da família. Mesmo assim alguns condomínios não aceitam cães ou gatos, por isso é importante pesquisar bastante para não precisar livrar-se de seu ‘melhor amigo’.

CONFIRA 7 DICAS IMPORTANTES QUE O TUTOR DEVE LEVAR EM CONSIDERAÇÃO PARA A CRIAÇÃO DO SEU CÃOZINHO:

• Procure lugares com espaço para que seu cachorro possa socializar e gastar energias. Alguns condomínios já contam com um espaço destinado para ele brincar, descansar e correr ao ar livre com segurança;
• Leve em conta o porte de seu animal, quanto maior, mais passeios diários serão necessários para ele adaptar-seao espaço;
• Visite o veterinário com frequência para acompanhar a saúde de seu pet. O profissional saberá identificar se o cachorro possui sinais de estresse;
• Crie um ambiente de diversão em seu apartamento, no qual ele possa se divertir e gastar bastante energia;
• Instale redes de proteção nas janelas e sacadas afim de evitar acidentes;
• Se você é alguém que gosta de uma hortinha caseira, é importante ficar atento com algumas plantas, pois correm o risco de serem venenosas. Os exemplos mais comuns são o Lírio da Paz, Espada de São Jorge, Samambaia e Copo de Leite;
• Por fim, coloque tapetes pela casa afim de abafar o barulho das patinhas de seu cachorro.

SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – O setor de energia solar se frustrou com a proposta da Aneel para revisão da resolução que trata da geração distribuída, feita pelos próprios consumidores.

A medida, que fica em consulta pública a partir desta terça-feira (15), propõe uma taxa sobre o valor da energia que o consumidor produz, principalmente a partir de painéis solares, e injeta na rede elétrica, como mecanismo para remunerar a infraestrutura da distribuidora de energia.

Hoje, quase 100% do que ele entrega à rede volta como crédito para sua conta de luz. A medida propõe uma taxa que, segundo Rodrigo Sauaia, presidente da Abesolar, tende a ficar em 68% do que é enviado para a distribuidora.
Segundo ele, a mudança, caso confirmada, significa um grande desincentivo à instalação de sistemas do tipo.

Há previsão de um período de transição, até 2030, para quem fizer as instalações dos painéis solares antes da mudança na regra. Segundo o presidente da Abesolar, o período é curto e frustra quem investiu nas instalações com uma expectativa de retorno levando em conta prazo maior. “Do ponto de vista de segurança jurídica e regulatória, é uma mudança péssima”, afirma.

Sauaia diz que a associação pedirá uma ampliação do prazo para a consulta pública, de 45 dias, e solicitará mais oportunidades de participação da sociedade no debate.

Marcio Takata, diretor da consultoria e empresa de pesquisa Greener, também afirma que a medida precisaria ser melhor calibrada para não ser um desestímulo para a geração distribuída.

Aplicativos de hospedagem geram polêmicas entre os moradores

Constata-se o crescimento do volume de pessoas que decidiram alugar seu apartamento ou um quarto deste para turistas, por alguns dias, como forma de obter renda extra. O proprietário do apartamento anuncia a oferta em sites e em plataforma na internet que conecta viajantes com pessoas que desejam alugar um quarto ou imóvel, por um dia ou por temporada, como por exemplo o Airbnb, que tem 65.000 propriedades divulgadas no mundo.

Este modelo, que já funciona há anos no exterior, está causando grande discussão entre síndicos e proprietários de apartamentos no Brasil. Os que desejam alugar um quarto alegam que seu direito de propriedade não pode ser limitado, enquanto que os demais condôminos afirmam que essa locação configura hospedagem, prejudicando a segurança do edifício, pois é dada a posse a várias pessoas diferentes, por períodos curtos, que passam a ter acesso às dependências do prédio sem nenhuma avaliação ou cadastro prévio.

Não se pode confundir um cadastro da uma imobiliária com fiadores para uma locação de 30 meses com algumas simples perguntas do proprietário pelo telefone para uma ocupação de 3 dias, que às vezes, não se preocupa em ter uma boa relação com os vizinhos, diante do curto espaço de tempo. Portanto, o ponto básico é a forma de ocupação que logicamente não se equipara a residencial prevista nas convenções, pois se os condôminos desejassem morar num local de alta rotatividade de pessoas, teriam comprado um apart-hotel e deixado de morar um edifício residencial.

A oferta funciona assim: pelo site o proprietário oferece um quarto ou o apartamento para hospedagem do turista, sendo o preço apresentado por diária. O turista seleciona quantos dias deseja se hospedar, realiza o pagamento e o proprietário recebe os valores das diárias, após abatidas as taxas decorrentes da intermediação de locação.

Conforme a Lei 11.771/08, que dispõe da Política Nacional de Turismo, esse tipo de oferta configura hospedagem, por se tratar de serviços de alojamento temporário pagos por diária. Portanto, jamais o proprietário de um apartamento se enquadraria nessa norma legal, que exige cadastro e a observância de leis próprias, nos termos do art. 23, que estabelece:

Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.

• 4o Entende-se por diária o preço de hospedagem correspondente à utilização da unidade habitacional e dos serviços incluídos, no período de 24 (vinte e quatro) horas, compreendido nos horários fixados para entrada e saída de hóspedes.

Convenção proíbe a exploração de hospedagem

Considerando que a locação mediante pagamento de diária configura-se como serviço de hotelaria, sua prática fere a convenção quanto esta especifica a destinação residencial do edifício. Diante disso, defende-se que o condomínio pode impedir esse tipo de negócio e multar o proprietário que o praticar, sob o fundamento do aumento da insegurança diante da multiplicidade de ocupantes temporários, não tendo o condomínio como controlar o referido fluxo de pessoas, já que não possui estrutura de um hotel.

Ao observarmos o Código Civil, que estipula que a convenção pode limitar o direito de propriedade, o artigo 1.335, II, que determina ser direito dos condôminos utilizar a edificação conforme a sua destinação (que é residencial e não de hospedagem/apart-hotel). É fato incontroverso que a alta rotatividade de pessoas diferentes, por curto espaço de tempo gera transtornos aos demais condôminos, infringindo assim o artigo 1.336, IV, ficando claro o desvio da finalidade do edifício que foi projetado para ser restritamente residencial.

Alguns condomínios proíbem os clientes do Airbnb em utilizar áreas comuns, como as piscinas

Somente se a unanimidade dos condôminos viesse a aprovar a alteração da convenção, passando a autorizar hospedagem diária, poderia vir a ser permitida esse tipo de ocupação, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil. Nesse caso, o condomínio deixaria de ser residencial/familiar para se tornar um empreendimento comercial, como um apart-hotel ou hotel.

Após a aprovação unânime, o proprietário que desejasse locar seu apartamento neste modelo deveria ainda se adequar às exigências para prestação de serviços de hospedagem, que estão previstas na Lei 11.771/08 (art. 23, parágrafo 1º, cadastro do Ministério do Turismo) e no Decreto 7.381/10. Além disso, teria que realizar o registro na EMBRATUR (Empresa Brasileira de Turismo), nos termos do artigo 3º, do Decreto 84.910 de 1980.

Sistema brasileiro de classificação de hospedagem

Os apartamentos em condomínios que são regulamentados pela convenção como familiares e residenciais, não se enquadram no art. 23, caput, da Lei Federal nº 11.771/08, que dispõe sobre a Política Nacional de Turismo. Ao analisarmos a Portaria nº 100/2011, do Ministério do Turismo, o SBClass – Sistema Brasileiro de Classificação de Hospedagem, nem mesmo seria possível enquadrar os apartamentos residenciais no inciso VI, do tópico “Meio de Hospedagem”, que trata do “cama e café”, pois não se pode admitir prestação de serviços no condomínio destinado apenas a residência.

Locação diária não é prevista na lei do inquilinato

Nos termos da Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, a locação diária é regulada pelo Código Civil e pelas leis especiais, conforme artigo 1º da Lei do Inquilinato, que a enquadra entre os “apart-hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar”.

Portanto, não pode o locador, para forçar o condomínio a permitir a hospedagem, alegar que a locação por meio do Airbnb seria aquela prevista no artigo 48 da Lei do Inquilinato, que visa período mais amplos, pois essa se destina “à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

O legislador da Lei do Inquilinato, previu a locação de temporada somente para aumentar a segurança do locador nesse tipo de locação de risco, dando tratamento diferente quanto ao pagamento do aluguel e o despejo, podendo ela ter o prazo de no máximo 90 dias, o que difere bastante da locação diária.

Em nenhum momento a Lei do Inquilinato entra em choque com a convenção do condomínio, sendo praxe nos contratos de locação prever o dever de o locatário respeitar a convenção, pois esta tem o poder de regulamentar o uso das unidades, consagrando assim, sua legitimidade em limitar o direito de propriedade.

Além disso, na locação por temporada, mesmo quando o apartamento é mobiliado, o locador não oferece serviços regulares aos ocupantes, justamente por não ser um hotel ou apart-hotel, os quais têm uma estrutura profissional que impede que sejam confundidos com um prédio residencial, nos termos do art. 1º da Lei do Inquilinato.

Aqueles que defendem a locação pelo Airbnb alegam que ela poderia ocorrer, conforme a Lei do Inquilinato, por período inferiores a 90 dias. Esse argumento é frágil, pois o fato é que se os proprietários soubessem que os apartamentos seriam utilizados como se fosse um apart-hotel, muitos não o teriam adquirido apartamentos no local. Da mesma forma, que deseja ter explorar locação diária deve investir num apart-hotel hotel ou num hotel.

Prédio residencial não tem estrutura de apart-hotel

É óbvio que a prática constante de ocupações diárias, com alto rotatividade de pessoas diferentes, as quais não podem ser chamadas de “vizinhas”, pois não nem há tempo para conhece-las, gera uma maior utilização da estrutura do prédio (elevadores, áreas de lazer, portaria, mobília), que se mostra bem diferente de uma locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato que em nenhum momento previu a hospedagem que exige inclusive alvará de funcionamento.

Nenhuma portaria de um prédio residencial é preparada para funcionar com uma recepção de um apart-hotel, no qual há controle de entrada mais profissional e liberação de chaves, cadastramento de veículos, atendimento de reclamações, controle de encomendas, serviço de prestação de orientações de destinos. Simples porteiros não se equiparam aos profissionais que atuam numa portaria de um hotel, os quais têm alto custo e treinamento específico para atender o grande fluxo de hóspedes.

Assim, a locação diária de apartamento ou de quarto não pode ser realizada em condomínios residenciais, exceto se for alterada a destinação do condomínio na convenção, o que é quase impossível diante da exigência do quórum unânime qualificado.

O síndico pode impedir entrada do hóspede

O síndico, dependendo da situação e do que consta na convenção, pode impedir a entrada do hóspede, sendo importante previamente notificar aquele que estiver promovendo locações diárias em afronta ao que determina a convenção. Por cautela, deve o condomínio com a devida assessoria jurídica, deliberar sobre essa proibição na assembleia, tomando medidas prévias para fundamentar um possível processo judicial para proteger o interesse na maioria dos condôminos.

O art. 1.348 do Código Civil determina ser competência do síndico defender os interesses da coletividade e exigir o cumprimento da lei e da convenção. Consiste um dos principais deveres da administração zelar pela segurança e essa pode ser comprometida pela alta rotatividade de pessoas estranhas nas dependências do edifício.

O site pode responder por perdas e danos

O site que intermedia este tipo de transação, antes de publicar a oferta, deve conferir se a convenção de condomínio prevê expressamente a destinação comercial do edifício, caso contrário oferecerá para os candidatos à hospedagem um serviço defeituoso.

Se a locação é realizada em edifício estritamente residencial, o consumidor estará sujeito a ter sua entrada barrada pelo síndico e suas férias frustradas, gerando constrangimento e sofrimento passíveis de indenização. Caso isto ocorra, o site, bem como o locador, podem ser responsabilizados por danos morais e materiais nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista o oferecimento de uma locação irregular:

Art. 14 . O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Dessa forma, diante da análise das diversas leis que são aplicáveis a essa situação, deve o proprietário do apartamento, caso deseje locá-lo, promover esse negócio nos termos da Lei do Inquilinato, a qual não se destina ocupação diária, pois condomínio não se confunde com hotel e nem apart-hotel.

Artigo de Kênio de Souza Pereira*

*Kênio de Souza Pereira é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis