Em duas ações, corte decide banir proprietários de imóveis em São Paulo por mau comportamento

SÃO PAULO
O Tribunal de Justiça de São Paulo determinou a expulsão de moradores de um condomínio em Perdizes (zona oeste da capital) por “comportamento antissocial” neste ano. Em novembro de 2017, a Justiça já havia aplicado punição semelhante em outro caso.

As ações foram movidas pelos condomínios após tentativas fracassadas de resolver problemas de mau comportamento dos moradores por meio de multas e acordos.

O caso mais recente diz respeito a um casal de médicos que foi acusado de agredir, xingar e ameaçar os vizinhos repetidas vezes. Em 2012, os condôminos do prédio aprovaram em assembleia a classificação dessas pessoas como “antissociais”.

O termo é usado para descrever moradores que prejudicam a convivência coletiva e o fazem repetidas vezes. São exemplos de comportamentos antissociais agredir e ameaçar vizinhos e funcionários, assim como usar drogas de uma forma que prejudique a comunidade —como em áreas comuns.

O casal foi multado, mas os desentendimentos continuaram. Alguns condôminos registraram que haviam sido agredidos por eles na garagem, na academia do prédio e também em uma avenida próxima. Outros reclamaram de provocações —como quando os dois deixaram um rádio chiando em alto volume perto da entrada do imóvel.

O casal nunca aceitou as acusações. Na defesa, alegou ser vítima de complô e desrespeito. De acordo com eles, eram os vizinhos que os provocavam. Procurado, o advogado que os defende não quis se pronunciar.

“Virou caso de vida ou morte. Se eles não saíssem, com certeza iria acontecer uma fatalidade naquele prédio”, afirma o advogado Fauaz Najjar, que representou o condomínio no processo.

Foi dele a ideia de propor uma ação judicial para pedir a expulsão dos moradores, embora o próprio prédio tivesse dúvida se essa punição seria acolhida pela corte.

O Código Civil não prevê pena de expulsão de condôminos por comportamentos considerados inapropriados.

“Ou a gente ia para cima deles de uma vez ou todo mundo teria que sair do prédio. Eu tinha medo de levar um tiro”, diz o contador Rodrigo Vianello, 48, que foi síndico do condomínio entre 2012 e 2017.

Na ação contra o casal de médicos, foram anexadas imagens de câmera de monitoramento, boletins de ocorrência e registros feitos em um livro de reclamações, além de testemunhos de vizinhos.

Os réus foram obrigados a sair do apartamento e recorrem da decisão. Eles não perderam o direito à propriedade. Hoje, o imóvel está alugado.

Em 2017, um morador foi expulso de outro prédio em São Paulo por comportamento antissocial também por decisão do Tribunal de Justiça.

O condomínio o acusou de fazer festas e barulho durante as madrugadas e de xingar e ameaçar moradores e funcionários. O processo levou oito anos, desde a assembleia que votou pela sua punição até a sentença judicial.

De acordo com o advogado especializado em direito imobiliário Luis Rodrigo Almeida, sócio do escritório Viseu Advogados, esses processos estabelecem um precedente e mostram que é possível expulsar moradores com comportamentos considerados inapropriados, mesmo que não exista previsão expressa no Código Civil.

“Mas não é qualquer desavença entre vizinhos que leva à expulsão. É preciso haver uma atitude extrema e reincidência”, diz o advogado Najjar.

A publicitária Gabriela Rocha, 34, planeja entrar na Justiça contra o próprio condomínio onde mora, em Pinheiros, na zona oeste de São Paulo.

Ela vive no primeiro andar e diz que frequentemente tem o sono interrompido pelo barulho da academia, que funciona 24 horas por dia.

Segundo ela, o apartamento chega a tremer quando as pessoas jogam no chão os pesos usados na prática de musculação. A publicitária também reclama de um vizinho, que, segundo ela, insiste em fazer churrascos e festas até altas horas da madrugada.

Para Gabriela, o condomínio não adota as medidas necessárias para coibir essas atitudes. “Passei a tomar remédio para dormir.”

“Você tem o direito de usar sua propriedade da forma que melhor convier, mas não pode limitar ou cercear o direito dos outros”, diz Almeida.

Se um morador tem atitudes que atrapalham o convívio coletivo, primeiramente ele deve ser advertido pelo condomínio. Em caso de reincidência, cabe multa.

Se nada disso surtir efeito, uma assembleia de moradores pode ser convocada para discutir o problema.

A assembleia ainda pode aprovar uma multa maior. Caso a taxa custe R$ 2.000, por exemplo, o valor máximo da multa é de R$ 20 mil.

Na maioria das vezes —diferentemente do caso dos moradores expulsos— essa multa faz com que o condômino mude de comportamento ou de prédio, solucionando o problema.

O que define atitude antissocial

O que é considerado um comportamento antissocial no condomínio? Ações que prejudicam a vida em condomínio, como fazer repetidamente barulhos fora de hora, ser agressivo com vizinhos e funcionários e fazer mau uso das áreas comuns

O que pode causar a expulsão de um morador? Comportamento antissocial grave e reiterado, mesmo após a aplicação de advertências e multas

Como entrar com uma ação desse tipo? É preciso recolher provas. É útil ter vídeos de câmeras de segurança que mostrem comportamentos inadequados, reclamações em livros de registro do edifício, boletins de ocorrência e testemunhos de moradores

Se uma pessoa for expulsa do prédio, o direito à propriedade também é perdido? Não. No caso dos moradores que foram expulsos em São Paulo, os imóveis continuaram no nome deles, mas eles foram impedidos de viver ali

O que fazer se tenho um vizinho antissocial? O primeiro passo é pedir a ajuda do síndico, que pode advertir o morador. O próximo passo é aprovar em assembleia a aplicação de multas. Se o problema seguir, é possível entrar com ação contra o morador, individualmente ou em nome do condomínio

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O plano de benefícios dos funcionários tem sido uma alternativa para as organizações que buscam implantar melhoria na gestão de pessoas. Além disso, é também uma forma de se manter competitivo no mercado e fortalecer a marca.

Em suma, trata-se de um investimento que oferece uma resposta aos principais problemas nas organizações, tais como turnover, produtividade e motivação. É um conjunto de esforços e medidas voltadas para as necessidades econômicas e sociais dos colaboradores.

Todavia, para que essas ações tenham o efeito esperado, é necessário um planejamento. De nada adianta oferecer uma série de benefícios se eles não forem pensados estrategicamente e se a execução for malfeita.

Por que planejar a gestão de benefícios?

Se você pensa que qualquer benefício pode motivar sua equipe, lamentamos dizer que está enganado. Cada colaborador possui necessidades distintas. O cargo ocupado também influencia na percepção de valor. Por isso, o papel do gestor é encontrar o conjunto de ações que mais satisfazem a equipe como um todo.

Ressalta-se, também, que os profissionais são atraídos não somente em função do cargo e salários. Aliás, a remuneração não é o fator mais valorizado, e sim a expectativa dos benefícios a serem desfrutados. Você não vai querer decepcionar seus talentos, não é mesmo?

Para entender melhor sobre a importância do planejamento, segue abaixo alguns fatores relevantes:

Fator financeiro

As ações devem estar em conformidade com o valor disponível para investimento. Iniciar um projeto e não terminá-lo por falta de verba tem efeitos negativos sobre a equipe e prejudica a motivação e o clima organizacional.

A partir do levantamento de dados, os gestores saberão o que será possível oferecer sem comprometer a saúde financeira e poderão buscar parceiros e medidas alternativas para conseguir cumprir o objetivo.

Fator social

A responsabilidade social é muito valorizada no mercado. Os serviços e benefícios oferecidos demonstram o grau de responsabilidade de uma organização. É preciso ter em mente que isso representa a forma como o esforço das pessoas é recompensado pelos empregadores.

Os planos podem ser classificados como legais ou espontâneos. O primeiro diz respeito aos benefícios exigidos pela legislação trabalhista, enquanto o segundo leva em consideração as vantagens concedidas pela liberalidade das empresas.

Fator psicológico

O turnover, absenteísmo, produtividade e demais indicadores de gestão de pessoas estão relacionados a satisfação dos colaboradores. Se as faltas estão muito frequentes, pode indicar que o clima organizacional não está agradável. É aí que entram os benefícios dos funcionários. Eles podem reduzir conflitos e unir o grupo.

Porém, para identificar essas mazelas, é necessária a gestão desses índices. A análise de desempenho, entrevistas de desligamento, pesquisas de clima e outros devem estar incluídos no planejamento para possibilitar a eficiência das ações.

Como planejar os benefícios funcionários?

Agora que você já entendeu a importância do planejamento, é hora de aprender o passo a passo. Lembre-se que os colaboradores estão cada vez mais exigentes e, por isso, é preciso ser eficiente na implementação do programa de benefícios.

Passo 1: Analise dos perfis dos colaboradores

Os perfis devem influenciar diretamente nessa gestão. O que satisfaz uma pessoa, não necessariamente é motivador para outra. Faça uma comparação entre um funcionário dos serviços gerais e do gestor de marketing em sua organização. Você realmente acha que eles buscam as mesmas coisas dentro da empresa?

Enquanto para um a alimentação na empresa pode ser a melhor opção, o outro pode valorizar mais um curso de idioma. Mas, como atender a todos? A resposta é simples: planejando, pesquisando e executando conforme o plano.

Passo 2: Estabeleça metas

Qual objetivo você pretende cumprir? Demos alguns exemplos de indicadores que podem ser influenciados com os benefícios. Com uma análise criteriosa, você conseguirá identificar qual está afetando mais o crescimento da sua empresa e programar aqueles que não são gargalos.

Nessa etapa, é importante seguir a regra do REMAT (no inglês, SMART). Nela, as metas devem ser relevantes, específicas, mensuráveis, atingíveis e temporais. Esses critérios vão ajudar a estruturar melhor a gestão e direcionar as ações.

Passo 3: Diferencie-se do que as outras empresas já oferecem

Se a ideia é ser atrativo para os profissionais de fora e reter os talentos internos, é interessante investir em benefícios que diferencie sua empresa das demais. Um programa de educação financeira, orientação nutricional e uniformes personalizados conforme o gosto do funcionário são alguns exemplos.

Embora seja indicado se diferenciar, é preciso ficar atento aos benefícios mais importantes na visão dos trabalhadores: entrega de cesta básica, plano de saúde, bonificações financeiras por metas etc.

Passo 4: Defina as politicas e seja transparente

As informações ambíguas ou ocultas podem prejudicar o sucesso da gestão de benefícios dos funcionários. Quando a política não é clara, os colaboradores ficam insatisfeitos, os conflitos aumentam e a qualidade da comunicação interna é colocada em dúvida. E esse é um dos pilares da gestão de pessoas.

Se a cesta básica for oferecida apenas para aqueles que não faltaram nenhuma vez no mês, não tiveram advertências ou bateram as metas, isso precisa estar bem explicado. Não deixe brecha para contestações.

Passo 5: Controle da distribuição

Para garantir que os benefícios ofereçam um retorno atrativo para a organização, o RH deve fazer uma gestão rigorosa da distribuição. Se no planejamento está definido que o valor do vale-alimentação será X, então não pode ser X-1 e tampouco X+1.

Também é importante estar em dia com os compromissos. Se no planejamento ficou estabelecido que a entrega da cesta básica será no primeiro dia útil, não dê espaços para atrasos. Sua equipe pode depender desse benefício e ficará muito frustrada com a falta de comprometimento da empresa.

Passo 6: Calcule taxa de uso dos benefícios

O plano odontológico pode ser muito popular nas empresas. Porém, isso não significa que ele fará sucesso em todas elas. Dessa forma, é possível que você esteja desperdiçando dinheiro, tempo e energia em algo com um retorno muito abaixo do esperado.

Lembre-se que os benefícios dos funcionários devem garantir a satisfação do colaborador para que ele entregue resultados melhores. O acompanhamento do projeto permite melhorias, reduz os erros e possibilita o crescimento contínuo.

O gestor deve ter em mente que todas essas ações são importantes, mas que carecem de complementos. As práticas de RH, tais como feedback, treinamentos e avaliação de desempenho potencializam os resultados e fortalecem a cultura organizacional.

Agora que você já entendeu a importância do planejamento e já conhece as etapas para implementação dos benefícios dos funcionários, que tal colocar em prática?

A Cesta Nobre é referência no segmento alimentício, fornecendo, desde 1997, cestas de alimentos e de natal. Aliando continuo aprimoramento técnico de seus profissionais aos mais elevados padrões de excelência, a empresa conquistou certificações de qualidade e importantes reconhecimentos do mercado. A Cesta Nobre passa por auditorias anuais que confirmam a manutenção de todos os requisitos operacionais e asseguram a qualidade das cestas produzidas, a adequação às normas de higiene e a segurança alimentar.

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Recentemente fui alugar uma sala comercial e o condomínio me cobrou uma “taxa de mudança”. Essa cobrança é legal? Qual a finalidade desta taxa?  (Ana Elis Costa – psicóloga)

Com muitos anos atuando no mercado imobiliário, ainda fico surpreso com coisas deste tipo. Nunca ouvi falar de tal coisa, isto é um absurdo sem nenhuma previsão legal e deve ser rechaçado de forma veemente, inclusive com ação judicial, se for o caso.

Como deve ser feito o rateio de despesas em condomínios mistos? (Raul Moreira – inquilino)

Para que haja diferenciação de rateio das despesas em um condomínio misto (residencial/comercial) é obrigatoriamente necessário que conste na convenção do condomínio esta previsão.

Fiz um acordo para pagar tarifas atrasadas do condomínio, mas fui impedida de votar em assembleia, por causa do atraso. Isso é legal? (Anônima)

Estando as parcelas do acordo e a cota condominial mensal quitadas dentro dos prazos estabelecidos, não existe nenhum óbice ao direito de voto.

Minha vizinha vende produtos importados no apartamento onde mora e isso vem causando um entra e sai intenso no prédio. Podemos impedir esse tipo de comércio num condomínio residencial? Como proceder? (Rosa Leal – gerente administrativa)

Isto é um assunto bastante delicado. Infelizmente, muitos condôminos fazem do seu imóvel um ponto de comercio que não deveria existir. Nas convenções dos condomínios residênciais, normalmente existe proibição de comercio e cabe à administração do condomínio fazer cumprir o ali determinado.

O condômino tem direito preferencial sobre o locatário para reservar áreas de uso comum, (churrasqueira, salão de festa etc.)? Ana Carolina – Administradora.

De jeito nenhum. Neste caso ambos possuem os mesmos direitos. Vale quem fizer a solicitação da reserva em primeiro lugar e que esteja com suas obrigações perante o condomínio em dia.

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A jornada começa com o laptop aberto e o celular na mão. Claro que não estou ao volante do Toyota Mirai, e sim pesquisando postos de combustível que tenham bombas de hidrogênio. Hã? Sim, o elemento químico em maior abundância na face da Terra é usado para abastecer e mover este sedã de visual futurista. Não. Nada de baterias de íon de lítio, muito menos gasolina. O modelo japonês ergue a bandeira daquela que pode ser a terceira via de propulsão da indústria automobilística nos próximos anos.

O Mirai foi o primeiro a chegar ao mercado com esse sistema e hoje é o mais vendido — à frente do rival Honda Clarity, que chegou depois. Se eu tivesse olhado antes a autonomia no painel, não teria me preocupado em abastecê-lo. É que com o tanque cheio — há controvérsias quanto ao uso da palavra tanque aqui, explico mais adiante —, o Mirai tem autonomia de até 500 km, número digno de um carro a combustão e superior ao de boa parte dos elétricos.

Mas é preciso estar atento, pois são pouquíssimos os postos que oferecem hidrogênio. Nosso teste ocorreu durante três dias na região de São Francisco, maior polo tecnológico dos EUA. Pode apostar que qualquer tecnologia chega lá antes do que boa parte do restante do mundo. Mesmo assim, só três postos oferecem hidrogênio em volta da cidade — são 33 ativos em todo o estado da Califórnia, que pretende ter 100 postos de hidrogênio até 2019.

“Venho uma vez por semana, é só se programar”, contou-me o dono de um Mirai em um dos postos, antes de sair rapidamente sem que desse tempo de perguntar mais sobre o carro. Posiciono o Mirai ao lado da bomba azul e em questão de segundos o tanque está completo. Isso porque o abastecimento total leva apenas 5 minutos, tempo similar ao de um carro a combustão e bem mais rápido do que os 40 minutos que a maioria dos elétricos leva para ter 80% da carga completa. Ponto para o hidrogênio.

Está preocupado com o preço? Se você morasse nos EUA, não estaria. Isso porque a Toyota concede um “generoso” incentivo a quem deseja pôr um Mirai na garagem. A marca oferece até 15 mil dólares para o abastecimento durante os três primeiros anos, e todas as revisões gratuitas. Incentivo esse que faz o Mirai ser visto em quantidade razoável não só em São Francisco, mas em outras grandes cidades da Califórnia, como Los Angeles, lugar em que os automóveis são cultuados fervorosamente. Mas, se você ficou curioso quanto ao preço, saiba que o hidrogênio é vendido por quilo, a uma média de 15 dólares o kg. Já que o tanque comporta 5 kg, com 60 dólares ou cerca de R$ 210 na conversão direta e sem impostos, é possível ter um Mirai com autonomia máxima.

Quando ouvi a expressão “processo eletroquímico”, pensei que precisaria ter algumas aulas com o professor de química e personagem da série “Breaking Bad”, mister Walter White, mas não. Acredite, não é complicado entender o funcionamento do Mirai. É o que a indústria trata de célula de combustível. O que muitos podem chamar de tanque, e outros de pilhas gigantes, é onde o hidrogênio é armazenado para gerar… eletricidade. Calma, eu explico.

São dois reservatórios ultraprotegidos de fibra de carbono e posicionados abaixo dos bancos dianteiro e traseiro. Além de melhorar o centro de gravidade e, por consequência, a dirigibilidade do sedã, eles armazenam o hidrogênio com o máximo de segurança. Lembra-se do processo eletroquímico? Pois bem, é quando o hidrogênio é colocado sob alta pressão junto ao oxigênio em uma célula de combustível, posicionada no centro da carroceria. É lá que é gerada a energia responsável por mover o Mirai. Ou seja, daqui para a frente o funcionamento e comportamento do sedã são muito parecidos com os de outros carros elétricos.

Embora tenha entradas maiores no para-choques, além de lanternas e faróis mais finos, o Mirai é muito parecido com seu irmão híbrido Prius. Ambos parecem ter vindo de um futuro não tão distante, e são confundidos nas ruas a todo o momento. E as semelhanças não param aí. Comportamento e desempenho também são similares. O Mirai roda como um carro elétrico. É silencioso na maior parte do tempo, mas de vez em quando faz um ruído diferente, parecido com o de um cortador de grama, que não chega a incomodar.

E o que o sedã a hidrogênio joga na atmosfera em troca? Água, pura e simples. O escape emite vapor d’água e, quando o motor é mais exigido, solta algumas gotas. Chega a ser engraçado. Dinamicamente, as semelhanças com o Prius voltam à tona. A suspensão é confortável, daquelas que fazem o carro parecer flutuar, com raros impactos em buracos maiores e maior foco no conforto que no desempenho. São 154 cv de potência e 34,1 kgfm de torque disponíveis ao primeiro toque no acelerador. Assim como nos elétricos, não é necessário esperar “subir os giros” para ter a força máxima disponível.

E preço? Nos EUA, o Mirai é vendido a US$ 58 mil (algo como R$ 200 mil na conversão), mais que o dobro cobrado lá no Corolla e no Prius. Não é barato, mas atraente pela economia de abastecimento e revisões. É um incentivo necessário para se criar um novo mercado, o que demanda também um investimento em infraestrutura por parte dos governos. Com três anos de mercado, é cedo para dizer se os carros a hidrogênio chegaram para ficar. O fato é que, emplacando ou não no mercado norte-americano, europeu e asiático, carros movidos a célula de hidrogênio ainda serão uma realidade bem distante do Brasil por um bom tempo. Uma pena.

Motor: Dianteiro, gerador elétrico de corrente síncrono alternada, bateria de níquel-hidreto metálico, hidrogênio.
Potência: 154 cv
Torque: 31,4 kgfm
Câmbio: Direta de uma marcha à frente e uma à ré; tração dianteira
Direção: Elétrica
Suspensão: Indep. McPherson (diant.) e braços sobrepostos (tras.)
Freios: Discos ventilados (diant. e tras.)
Pneus: 215/35 R17 (diant. e tras.)
Dimensões: Compr.: 4,89m/ Largura: 1,81 m/ Altura: 1,53 m/ Entre-eixos: 2,78 m
Tanque: 125 litros (5 kg)
Porta-malas: 361 litros (fabricante)
Peso: 1.850 kg
Central multimídia: 7 pol., sensível ao toque

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