Não é incomum ocorrerem situações conflituosas nas relações condominiais decorrentes da prática de delitos como furto e roubo no interior de condomínios, seja nas áreas comuns ou mesmo nas unidades privativas, afinal de contas, infelizmente, a insegurança vivenciada nas ruas muitas vezes atravessa os muros e grades invadindo nossos lares.

Diante deste quadro, é compreensível e legítima a reclamação por parte daquela pessoa que se torna vítima de crime praticado nas dependências do condomínio, seja ela proprietária, moradora, ou mesmo visitante, tendo em vista a existência de prejuízo, danos de ordem material e até mesmo moral, bem como o risco à integridade física quando da utilização de violência pelos criminosos em certos casos.

Contudo, este sentimento, por mais que mereça respeito e consideração, não basta para a caracterização de responsabilidade do condomí- nio pela reparação de danos, ou seja, pelo pagamento de indenização. Quando o problema entre as partes, vítima e condomínio, persiste, a questão é levada aos Tribunais de Justiça, sendo possível observar inúmeros julgamentos discutindo esse tipo de matéria.

E é justamente sob este aspecto que o presente texto pretende dar uma visão geral sobre o tema. Isto porque a jurisprudência dos Tribunais, quer dizer, os julgamentos seguem, em regra, o entendimento de que o condomínio somente será responsabilizado se houver expressa determinação neste sentido, em sua convenção ou regimento.

Noutras palavras, deve o condomínio, em sua convenção ou regimento, conter cláusula assumindo esta responsabilidade. Por outro lado, caso não exista cláusula deste tipo, o condomínio não será responsabilizado.

Não será responsabilizado também caso a convenção ou regimento tenham cláusula excludente de responsabilidade. Em suma, não havendo nenhuma peculiaridade, excepcionalidade no caso em concreto, como por exemplo, a participação no delito de algum preposto do condomínio, pode-se afirmar que eventual sentença deverá seguir a regra referida acima.

Discute-se também a responsabilidade do condomínio em razão da existência de câmeras de monitoramento, serviços de vigias, zelador, porteiros, etc., situações que, no entendimento de quem busca a reparação, justificam o pedido. Porém, pode-se afirmar que tais ferramentas servem apenas para inibir, desestimular eventuais tentativas da prática de crimes.

Não parece correto exigir que um porteiro ou vigia impeçam a ocorrência de um crime, tal como se espera das autoridades policiais. Aliás, fato notório, noticiado nas mídias, as próprias autoridades policiais recomendam que não se reaja a assaltos para se evitar riscos à vida. Logo, prestadores de serviços ou funcionários do condomínio não estão ali para impedir crimes, expondo-se a riscos.

É razoável que os prepostos do condomínio acionem a polícia para se averiguar a existência de suspeitos nos arredores ou mesmo nas dependências do condomínio, mas não há um dever de guarda pelo condomínio que sustente uma condenação judicial à reparação por danos materiais e/ou morais. Em que pese possa haver exceções, em regra não há responsabilidade do condomínio pela ocorrência de furtos e roubos em suas dependências.

O tema não é simples e dada sua importância para a vida condominial, espera-se com o presente texto incentivar a reflexão e o debate.

Dr. Gabriel Bogado dos Santos

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