Desconhecimento das regras e desatualização de normas internas estão entre os motivos que mais geram confusões e até vão parar na Justiça

Conflitos e judicialização de casos envolvendo discordância das regras de condomínio são mais rotineiros do que se imagina. Nas últimas semanas, uma situação do tipo chegou ao extremo e virou caso de polícia. Por ter o jantar barrado na portaria, o ex-deputado federal pelo DF e delegado aposentado Laerte Bessa, ameaçou de morte e agrediu o porteiro do prédio onde mora, em Águas Claras (foto do edifício em destaque). O funcionário, no entanto, cumpria uma norma prevista no regulamento interno do bloco, que está em consonância com o Código Civil brasileiro.

“Infelizmente, a gente acaba lidando com desrespeito eventualmente. Mas ter a vida ameaçada dessa forma, foi a primeira vez”, afirmou Daniel Cardoso, 36 anos, o porteiro agredido por Bessa. “É comum que os moradores não saibam de uma norma ou outra. Para isso estamos aqui, conhecemos as regras de cada condomínio e somos treinados para resolver as questões da melhor maneira possível”, explicou.

Além de acionar à Justiça, Daniel foi realocado para um novo posto de trabalho após o episódio, que foi filmado pelas câmeras de segurança e pelo próprio funcionário.

Para regular e disciplinar as condutas internas dos moradores, de acordo com a realidade de cada endereço, é elaborado o regimento interno do condomínio, que tem a aprovação e possíveis modificações por meio de assembleia geral. A elaboração desse documento está prevista no artigo 1.334 do Código Civil e é parte integrante da convenção de condomínio, outro manual que cuida de questões mais complexas como liberação de obras, cobranças, divisão de despesas e modelos administrativos.

No prédio de Bessa, determinou-se em assembleia que, caso o morador peça serviços de delivery depois das 23h, é necessário que o solicitante retire o pedido na portaria. Em entrevista ao Metrópoles, o ex-deputado afirmou desconhecer a proibição.

“Nunca tive interesse em participar de reunião de condomínio. Apesar de ser político, não tenho amigo aqui dentro. É meu sistema de vida, meu jeito de ser. Cada um cuida da sua vida, aqui dentro”, disse.

 

Já no bloco onde mora a professora de dança Jéssica Portes, também em Águas Claras, o acordo é outro. Não há limite de horário para que os as entregas sejam feitas na porta do morador. “Há toda uma fiscalização na portaria e os motoboys só podem subir com a nossa encomenda, deixando a caixa e outras entregas embaixo. Se demorarem, os porteiros ainda ligam para perguntar se está tudo bem”, detalhou. Para ela, a medida traz mais conforto. “Mas também, se o condomínio proibisse, não há justificativa para se revoltar a ponto de bater no porteiro”, ponderou.

Casos de descumprimento às normas, falta de pagamentos das taxas condominiais e comportamentos antissociais são passíveis de punição. A multa, de acordo com o artigo 1.337 do Código Civil, pode chegar a 10 vezes o valor das taxas de condomínio. De acordo com o Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal (Sindicondomínios), atos considerados graves podem levar até à expulsão do morador.

“Isso seria plenamente possível no caso de Bessa, dado o teor das ameaças, a irresponsabilidade e desrespeito humano. Para isso, cabe ao condomínio e ao trabalhador prestarem a queixa-crime e submeter o caso ao âmbito judicial”, explicou o presidente do Sindicondomínios, José Geraldo Pimentel.

Conflitos comuns

Fora a inadimplência, que é o principal problema enfrentado pelos administradores, questões de convivência envolvendo vagas de estacionamento, lei do silêncio, espaço para crianças brincarem e regras de animais estão no topo da lista entre os assuntos que mais geram confusão entre moradores, chegando até o acionamento da Justiça.

A luta para manter a gata de estimação, mesmo com a proibição de pets no endereço onde mora, em Samambaia, levou a enfermeira Liliam Tatiana Ferreira Franco, 43 anos, a recorrer em nível federal. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, de forma unânime, que o complexo residencial não poderia impedir a presença de animais que não apresentassem riscos à saúde, segurança e sossego dos demais moradores. A decisão sinalizou, de forma inédita, um entendimento que poderá ser aplicado em outros processos.

Já no prédio onde o servidor público Giscard Stephanou reside, em Águas Claras, o problema corriqueiro é outro: disputa por garagem. “A gente chega para estacionar na nossa vaga e tem o carro de um vizinho no lugar”. Ele afirma que, apesar do transtorno, não presenciou grandes desentendimentos. “Os porteiros, acessando as câmeras e conhecendo os moradores, consegue mediar. Mas não deixa de ser uma perda de tempo porque as pessoas desconhecem ou descumprem as normas”, disse.

O papel dos síndicos na resolução de questões como essa é fundamental para evitar judicialização e continuidade dos conflitos. É o que afirma a síndica profissional Doani Castro. “Não se trata apenas de cobrar boletos, taxas e aplicar multas. O síndico tem um importante papel de mediador e deve usar a capacidade do diálogo e a criatividade para informar as regras aos moradores”, resslatou.

Usando essa metodologia, Doani consegue resolver questões sem expor as partes. “Recentemente, um morador denunciou a vizinha porque todos os dias, às 5h da manhã, ela fazia barulho com o salto e acordava todos do apartamento abaixo. Fiz um alerta à condômina e aproveitei para deixar um recado ilustrativo nas áreas em comum, pedindo a colaboração das mulheres”, exemplificou.

Regras ultrapassadas

A falta de atualização dos regimentos internos e convenções é tira a paz dos moradores. Com o passar dos anos, muda-se a rotina e práticas, mas nem sempre os documentos acompanham as novidades. “No meu prédio, há uma tensão muito grande porque as crianças são proibidas de jogar bola e andar de bicicleta em um espaço que é totalmente viável para isso”, contou uma moradora de Águas Claras, que pediu para não ter o nome revelado.

Quando se mudou para o local, as normas já estavam estabelecidas e nunca houve alteração. “Antes essa restrição fazia sentido, porque tinham luminárias que poderiam ser atingidas e acabar machucando as próprias crianças. Mas o local foi reformado e não oferece risco algum”, explicou. “Enquanto isso, nossos filhos ficam trancados em casa, impedidos de brincar em um local seguro e propício para isso”, reclamou. Para tentar alterar a medida, um grupo de moradores do prédio tem se reunido para para conseguir convocar uma assembleia.

Quem também se esforça para conseguir rever as normas prediais é a pedagoga Sandra de Souza, 42, síndica de um prédio da 412 Sul. “Já se passaram 30 anos desde que as regras foram criadas e já tem coisa que não faz sentido, como só permitir animais de porte pequeno. O problema é que precisamos de um número mínimo de moradores para aprovar a revisão e isso é muito difícil”, admitiu.

A falta de quórum tem impedido uma reforma no edifício no qual o militar aposentado Willy Rocha, 69, é síndico. “Precisamos fazer uma cobertura entre os corredores para proteger da chuva. É um benefício para os próprios moradores, mas eles não comparecem”, reclamou. Para alteração da convenção e regulamento interno, é necessário quórum de dois terços dos condôminos adimplentes e de maioria simples (50% mais um membro), respectivamente.

A indicação de especialistas da área é de renovação das regras a cada 5 anos, com o objetivo de as normas não se tornarem obsoletas.

“Os documentos precisam estar bem regulamentados e é importante que venham acompanhados de uma análise técnica para que não haja vícios e abram margem para processos”, aconselha o advogado especialista em direito condominial e imobiliária, Anderson Machado. “O objetivo das normas é que sejam de fácil entendimento para colaborar com a harmonia do local. Logo, é crucial que reflitam a situação real e atual do condomínio e, por isso, os moradores precisam se inserir nesse procedimento”, completa.

Compartilhar