Ações trabalhistas, brigas entre vizinhos e o papel do síndico. Saiba o que fazer e como evitar dor de cabeça no dia a dia

Um dos principais desafios nos condomínios é a relação com os funcionários. Em alguns prédios, os gastos com folha de pagamento chegam a 50% do orçamento, além das ações trabalhistas. Fora os conflitos entre vizinhos, o que nem sempre é fácil de gerenciar. E como equilibrar as contas e os relacionamentos entre moradores e funcionários?

Para Pedro Schaffa, sócio fundador da SBAC Advogados, com relação aos funcionários, é muito importante que haja um controle adequado das horas extras. “Contratos mal feitos, descuido com o horário dos funcionários e a relação entre moradores com as pessoas que trabalham no prédio geram inúmeras ações trabalhistas”, alerta.

Um condômino pode causar um grande problema para todos os moradores. “Tivemos um caso de briga entre um morador e um funcionário que gerou um processo por assédio moral e uma indenização alta”, conta Schaffa. O respeito é sempre a melhor escolha.

Para reduzir custos, muitos condomínios optam por contratar empresas terceirizadas. Em parte, isso ajuda, mas é preciso ficar atento aos contratos, principalmente se essas empresas estão pagando todos os encargos trabalhistas da forma correta.

Os 4 C’s da discórdia

E quando o assunto é vida em condomínio, vale lembrar dos quatro c’s da discórdia: crianças, carro, cachorro e cano. “Esses quatro pontos, independentemente do local, são fontes de stress entre os moradores e podem ser evitados se todos colaborarem”, diz o advogado.

Manutenção e cuidado com os vazamentos. O síndico deve cuidar das áreas comuns. Se houver vazamento entre apartamentos, o proprietário da unidade originadora do problema é o responsável pelas despesas da obra.

Garagem é a dor de cabeça na certa. Respeitar a vaga demacarcada é fundamental para a boa convivência. No caso de sorteio, idosos e deficientes físicos devem ser contemplados com vagas mais espaçosas ou com entrada privilegiada.

Não permitir que crianças desrespeitem as regras ou façam muito barulho. Crianças menores de 5 anos devem estar acompanhadas de adultos no parquinho. Não devem andar nos elevadores sozinhas aquelas menores de 10 anos e jamais deixá-las sozinhas na piscina. Funcionário do prédio não é babá e não tem obrigação de cuidar dos filhos dos moradores.

O mesmo vale para os pets: respeitar o regulamento interno, segurar os animais no colo para que não avancem em outros moradores ou sujem as áreas comuns. Os condomínios podem restringir o porte dos cachorros e exigir o uso de guias. Uma saída interessante é a construção de um play para os pets.

Algumas situações geram conflitos que extrapolam os muros do prédio vão parar na administradora ou, em casos extremos, na Justiça. “Um cachorro foi atropelado na garagem. Quem atropelou argumenta que o cachorro estava sem coleira. O dono do pet, por sua vez, diz que o morador não prestou socorro e o bicho morreu. A briga foi parar na administradora do condomínio”.

Em casos como este, vale chamar o síndico? “É preciso entender qual é o papel desta figura. Na prática, é um morador que assina pelo prédio e responde civil e criminalmente. Alguém que auxilia a resolver problemas, mas é um morador como qualquer outro que não deve ser incomodado à toa”. Um jeito de melhorar a vida do síndico e sua relação com os demais condôminos, que nem sempre é simples, é criar comissões de moradores que trabalhem em conjunto com o síndico.

Outra alternativa é contratar um síndico profissional. “É preciso que seja uma pessoa habilitada, com formação em administração de empresas ou engenharia. Ele será mais cobrado, afinal, está ali para isso, no entanto, da mesma forma que o síndico morador, ele não está ali para resolver problemas pessoais ou de relacionamento entre vizinhos, apenas as questões do edifício”.

Inadimplentes

A falta de pagamento do condomínio é um caso sério. Administradoras de condomínio aceitam negociar com os inadimplentes, o que, no dia a dia, se torna um incentivo negativo.

Muitos moradores deixam de pagar o valor do condomínio, investem esse dinheiro em uma aplicação e no fim do ano pagam o valor total com desconto. “Essa é uma prática comum e a recomendação é que as administradoras não tolerem a falta de pagamento, salvo em casos muito específicos. A negociação penaliza aqueles que estão em dia com suas contas”.

Reforma trabalhista

A nova legislação trabalhista, publicada em novembro de 2017, altera algumas resoluções da CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas) que impactam diretamente as relações trabalhistas em condomínios, principalmente no que se refere ao custo.

Com a mudança na legislação, o condomínio pode contratar serviços de jardineiro e faxineiro como trabalhadores autônomos, ou ainda registrá-lo com horário diferenciado, alternativo às 44 horas semanais, podendo contratar o serviço com uma carga horária menor e com custo menor. A cláusula sobre a terceirização da atividade-fim das empresas e condomínio possibilita que os condomínios terceirizem qualquer área de trabalho do empreendimento.

“A legislação abrange ainda cláusulas sobre férias, rescisão contratual e demais pontos de interesse entre trabalhadores e empresas, que devem ser considerados e negociados caso a caso, estes pontos específicos podem representar grandes benefícios aos condomínios”, afirma Schaffa.

Diferentes sistemas podem ser utilizados para garantir mais segurança aos moradores nos acessos às garagens

A sensação de insegurança em condomínios tem aumentado muito nos últimos anos devido aos índices de crescimento da violência urbana. E o acesso à garagem representa um dos locais mais vulneráveis para os moradores, ainda mais quando o espaço não é bem planejado e estruturado. Segundo especialistas, o que se observa são falhas de procedimentos de segurança que acarretam invasões nos prédios, sendo que 90% delas são pela porta da frente.

De acordo com o consultor em segurança Joneval Barbosa de Almeida, oficial da reserva do Exército Brasileiro e diretor das Escolas de Formação de Vigilantes do Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de Santa Catarina (SINDESP-SC), cada condomínio é único e sempre há meios de torná-lo mais seguro, mesmo que a construção seja antiga. “Um eficiente sistema de cadastro de condôminos e dos veículos que utilizam o acesso é fundamental para o controle. Sendo que, uma boa saída é aliar tecnologias que impeçam que o sistema seja ‘burlado’.

O ideal é que seja utilizado, por exemplo, um sistema de acesso biométrico com digital, imagem ou voz, e um sistema de RFID ou leitura de placas. Só que de nada adianta instalar diversos equipamentos eletrônicos se não houver uma norma de segurança que seja respeitada por todos os condôminos e visitantes. A corresponsabilidade dos moradores também é fundamental”, destaca.

Regras

Para José Elias de Godoy, especialista no tema e instrutor do curso de Segurança Patrimonial e Condominial do SENAC/SP, o maior desafio enfrentado pelos condomínios é garantir que todos, desde os gestores até os visitantes, incluindo principalmente os moradores, sigam as regras estipuladas. “A maioria das pessoas que optam por viver em condomínios busca segurança. Por isso, para evitar qualquer surpresa desagradável, a recomendação é que, independente da situação, os portões das garagens não sejam abertos sem a identificação do motorista ou a autorização expressa do condômino, síndico ou zelador, caso tenha. Obviamente, cada local tem sua peculiaridade e, portanto, é importante adaptar o sistema de controle de acesso à particularidade operacional, seguindo os protocolos de cada caso e evitando ao máximo qualquer tipo de exceção”, explica.

Dicas de segurança

• Cadastre e mantenha atualizada a relação dos condôminos, incluindo a placa dos veículos. Além disso, na portaria, é muito importante ter os livros de registro para controle de entrada e saída das pessoas, veículos e materiais

• Mantenha as entradas do condomínio bem iluminadas, evitando pontos de penumbra. E, instale dispositivos eletrônicos de segurança, se possível com monitoramento por empresas especializadas

• É importante manter os equipamentos de segurança e comunicação em bom estado de conservação;

• Antes de abrir o portão da garagem, os porteiros devem identificar quem está dentro do carro

• Quando há porteiro 24h, a indicação é treinamento e mais treinamento. Não basta colocar uma pessoa na portaria e acreditar que ela resolverá todos os problemas do condomínio. Também não podemos esquecer que a atividade de porteiro é “abrir portas”, ele não é vigilante e, portanto, não age repressivamente

• Nos condomínios em que não existe a figura do porteiro, se torna necessário o investimento em uma estrutura tecnológica que permita o efetivo controle de entrada e saída de veículos. Além, evidentemente, da cultura adequada de segurança difundida e aplicada pelos condôminos

• Nos casos em que a portaria é virtual, o principal fator é a escolha adequada da prestadora de serviço e ter em mente que o condomínio não é o único cliente dela. Cada condomínio deve ser avaliado individualmente para a escolha da opção mais adequada quanto à infraestrutura e aos equipamentos a serem instalados nesse sistema.

Conheça os diferentes sistemas de entrada

Porteiro: a liberação de acesso se dá, exclusivamente, pelo porteiro que abre e fecha os portões. Um sistema bastante arriscado, pois depende, exclusivamente, do ser humano para reconhecimento e liberação da entrada dos veículos;

Controle remoto: é o morador que abre e fecha o portão através de controle remoto próprio. Também arriscado, pois depende, unicamente, do condômino, podendo acarretar falha deste ou mesmo perda do equipamento;

Sistema misto de abertura dos portões: abertura externa pelo morador, através de controle, e abertura interna pelo porteiro, que primeiro confirma se quem está no veículo é mesmo o condômino para depois liberar o segundo portão. É mais seguro que os anteriores;

Automatização dos acessos: mais modernos, com leitores de placas, tags ou mesmo fitas adesivas onde se identifica, primeiramente, o veículo e, na sequência, se faz a confirmação do morador através de biometria (digital ou facial) para liberação da entrada na garagem. Costuma ser o mais completo.

aria inteligente leva mais segurança aos conjuntos habitacionais, além de reduzir os custos com mão de obra

Um negócio que começou com a proposta de reduzir os custos com a mão de obra nos condomínios, hoje é visto como um importante item de segurança. A portaria remota, eletrônica ou inteligente, já é realidade em vários conjuntos habitacionais de Londrina. A implantação do sistema pode reduzir entre 30% a 40% as despesas da administração. Esta, por sua vez, consegue ter um histórico do controle de acesso de moradores e visitantes.

O gestor da Porter em Londrina, Ricardo Rennó, explica que a tecnologia tirou o profissional da portaria e o levou para um local seguro, climatizado, supervisionado e auditado. Ele afirma que os atendentes da central recebem treinamento, são orientados a seguir o estatuto de cada condomínio e os procedimentos de segurança.

Com a instalação da portaria eletrônica, os condomínios não só reduzem os custos da folha de pagamento como zeram o passivo trabalhista. “Mas o maior ganho é a segurança”, garante. O gestor aponta que todas as entradas e saídas do empreendimento ficam registradas em áudio, vídeo e comandos do sistema. “É possível fazer auditoria dos atendimentos, ouvir o que os atendentes falaram com moradores e visitantes”, informa.

Uma das novidades no controle de acesso é o uso da tecnologia QR Code que, em breve, substituirá a Tag. O sistema permite que o morador envie, pelo celular, convites aos amigos e o código de acesso ao condomínio na data e horário estipulados. Rennó destaca que a empresa atende a normativa que exige rota de fuga e explica que todas as portas do empreendimento são abertas ao ser acionado o dispositivo de incêndio.

De acordo com o gestor, a empresa também assume a manutenção preventiva e emergencial da portaria. “Se, na madrugada de sábado, deu algum problema no motor dos portões, vai um plantonista nosso até lá. Se o problema não for resolvido, fica um porteiro no local”, explica. A central de atendimento e monitoramento funciona 24 horas por dia durante o ano todo. Os quatro porteiros trabalham em regime de escala e fazem uma média de 4 mil atendimentos por dia.

Depois de pesquisar bastante, mais especificamente em 18 prédios de 25 que usam algum tipo de tecnologia, o professor e síndico do Condomínio Residencial Mundo Novo, Nelson José Rodrigues Machado, decidiu instalar a portaria remota. Há pouco mais de dois meses, prédio contava com cinco porteiros e uma faxineira. Os principais motivos da mudança foram a busca por mais segurança e redução dos custos, que caíram 44%. Machado conta que a maioria dos moradores aprovou o novo sistema.

BIOMETRIA
O gerente de projetos do Grupo Reinforce, Anderson Luis de Souza, diz que, entre as inovações da portaria eletrônica, estão o uso de biometria digital, sistema de reconhecimento facial, e abertura de portas por aplicativo de celular. A principal função das novas tecnologias, segundo ele, é garantir que todas as pessoas que acessam o condomínio tenham autorização para isso.

Segundo Souza, a portaria inteligente pode ser integrada a vários outros serviços de segurança, como os sistemas de câmeras e alarmes, cerca elétrica, monitoramento tático, ronda virtual. De olho nas tendências futuras, o gerente do grupo diz que a empresa tem estudado a área analítica de imagens. “É o sistema reconhecer padrões fora do normal, como um carro em velocidade alta no estacionamento”, exemplifica.

O síndico do Condomínio Quinta da Boa Vista IV, Pedro Guilherme Fonseca Rupp, diz que, antes de instalar a portaria eletrônica, em 2016, mantinha quatro porteiros para tomar conta de 54 apartamentos. A principal resistência dos moradores, segundo ele, foi a demissão dos funcionários, que atuavam há mais de 15 anos. Para minimizar o impacto da mudança, o síndico conta que conseguiu um novo trabalho para todos. Na avaliação de Rupp, as principais vantagens do sistema são o maior controle de acesso e a segurança.

COMO CONTRATAR O SERVIÇO
O mercado de vigilância eletrônica está em crescimento e muitas empresas oferecem o serviço. Mas como escolher uma delas? O gerente administrativo da Prosiga Vigilância, Paulo Henrique Rei da Silva, diz que é necessário tomar alguns cuidados na contratação. O primeiro deles é checar se a empresa é autorizada pela Polícia Federal para prestar esse tipo de serviço.
“Tem que pedir toda a documentação, ver se os vigilantes são capacitados para trabalhar armados”, afirma. Também é importante verificar se a empresa é idônea, se não emprega menores de 16 anos, salvo em condição de aprendiz, se está recolhendo todos os impostos em dia. Se o condomínio não fiscalizar, pode responder na Justiça pelas irregularidades.

Ao completar 183 anos, a Polícia Militar de Santa Catarina recebe mais um grande avanço, em uma iniciativa inédita na Segurança Pública do Estado. Os policiais contarão com câmeras portáteis fixadas nos uniformes, o que vai aumentar a transparência das ações dos profissionais e melhorar a proximidade entre o policial e o cidadão. A tecnologia vai monitorar toda a atividade durante uma ocorrência.

Para isso, o Governo do Estado e o Tribunal de Justiça firmaram um termo de cooperação para aquisição dos equipamentos. Os recursos da Justiça, de cerca de R$ 6,2 milhões, devem garantir a compra de aproximadamente duas mil câmeras. A previsão é de todas entrarem em operação até o final deste ano em todos os batalhões de polícia.

O ato, nesta sexta-feira, 4, Centro de Ensino da Polícia Militar, em Florianópolis, foi acompanhado pelo governador Eduardo Pinho Moreira. O termo foi assinado pelo presidente do Tribunal de Justiça, desembargador Rodrigo Collaço,  corregedor-geral da Justiça, Henry Petry Junior, secretário de Segurança Pública, Alceu de Oliveira Pinto Júnior, e comandante-geral da Polícia Militar, coronel Araújo Gomes.

“A iniciativa representa o aperfeiçoamento do exercício de uma atividade importante para Santa Catarina e para o Brasil, que é o trabalho da polícia. O Tribunal de Justiça foi ágil, e é isso que precisamos. Burocracia pública tem que ser superada. Essa parceria vai trazer muito mais qualidade no atendimento e segurança jurídica. Tudo isso proporcionando ao Estado um estágio avançado à frente do combate à criminalidade”, disse o governador ao ressaltar que Santa Catarina está diminuindo consideravelmente os índices de crimes. Conforme Eduardo Pinho Moreira, o resultado é fruto de operações policiais e a ajuda da evolução tecnológica.

Tecnologia

A tecnologia já está em fase de teste em Santa Catarina. O coronel Araújo Gomes informou que o número de câmeras é suficiente para que ao menos um aparelho seja usado por patrulha em cada turno no Estado. “Serão gravadas todas as interações entre o policial e o cidadão. Vai melhorar a qualidade das provas coletadas nas ações e, ainda, proteger o policial contra falsas acusações que acabam comprometendo as prisões”, relatou.

“Nos sentimos honrados em contribuir com o Estado. Essa tecnologia vai garantir uma proteção maior para os policiais e para quem é abordado. E, futuramente, quando o juiz for analisar a prova também. Ganham todos, pois teremos processos judiciais amparados em uma prova muito importante, que é o momento do fato”, apontou o presidente do Tribunal de Justiça.

Funcionamento

O coronel Araújo Gomes informou que, em todas as cidades, o policial grava ao longo do serviço as ocorrências, fazendo ele mesmo o acionamento do equipamento. As imagens serão encaminhadas a um servidor central e ficam acessíveis para polícia e para requisições do Judiciário e do Ministério Público. “É mais uma grande conquista e um avanço muito importante para a Segurança Pública”, afirmou o secretário de Segurança Pública.

Modelo para o Brasil

O governador do Estado de Rondônia, Daniel Pereira, acompanhou o ato. Salientou que Rondônia executa alguns projetos desenvolvidos por Santa Catarina, e citou como exemplo o PMSC Mobile. “Viemos buscar junto ao governo catarinense o sistema de administração de pessoal. SC vem fazendo um trabalho para se tornar o melhor estado em termos de tecnologia, não só do Brasil, mas de toda América Latina, se equiparando com potencial como dos Estados Unidos. E nós temos feito boas cópias do que é feito aqui. Com certeza, na próxima semana já estaremos batendo à porta do Judiciário para implantar este modelo de câmeras”, destacou.

Comemoração

Ainda no Centro de Ensino da Polícia Militar, nesta manhã, foram realizados atos de promoção de policiais com entregas de condecorações e homenagens e foi deflagrada a Operação 24/1000. O evento comemora os 183 anos da Polícia Militar de Santa Catarina.

“Vivemos em um momento importante no nosso país. Precisamos de disciplina e de bons exemplos para que possamos servir mais e melhor. Por isso, temos orgulho da Polícia Militar, que nestes 183 anos tem mostrado à população catarinense que vivemos em um Estado seguro e que continuará desta forma. Parabéns pela coragem que vocês demonstram a cada dia. Santa Catarina tem orgulho da Polícia Militar”, afirmou o governador Eduardo Pinho Moreira, que foi agraciado com a medalha mérito policial militar Coronel Lopes Vieira. A honraria é destinada a pessoas que trabalham em prol da corporação ou da coletividade.

Operação 24/1000

A Operação 24/1000 envolve mil policiais que farão, por 24 horas, policiamento ostensivo e preventivo em toda a Grande Florianópolis. O coronel Araújo Gomes enfatizou que a operação mostra o tamanho, o poder, a capacidade de mobilização e o operacional da corporação.

“Vamos mostrar que aqui a crimilidade não terá lugar fácil”, finalizou o governador.

Operações vão continuar

Ainda segundo Alceu de Oliveira, a SSP vai continuar com operações para a diminuição da violência, com projeção de trabalho com uso de tecnologia, inteligência e inovação para evitar futuros crimes.

Além da atuação das forças de segurança, o secretário destaca a parceria com outros setores, como o da Assistência Social, para a prevenção e mudança de realidade nas comunidades, especialmente as mais vulneráveis à violência. “Depois da atuação policial pacificando alguns conflitos, é fundamental esse trabalho de capacitação das comunidades para que as novas gerações fiquem afastadas do crime”, conclui.